[OPINIÓN] La regeneración urbana y la movilidad de la vivienda social

Por José Antonio Díaz

¿Por qué si en México existen alrededor de 40 millones de viviendas, al menos 5 millones de familias no cuentan con una solución para resolver esta necesidad básica? Esto sin tomar en cuenta que, en los próximos 15 años, la demanda exigirá 20 millones adicionales.

Incluso los mexicanos que tienen trabajo formal se ven afectados por esta situación: de acuerdo con el Instituto Mexicano del Seguro Social (Inegi), el primer semestre de 2019 cerró con más de 20 millones de  puestos de trabajo y un crédito Infonavit aprobado sin usar, pese a que según nuestras estimaciones hay todavía 5 millones de créditos en ese mismo estatus.

Y los derechohabientes no son los únicos afectados: la falta de solución para acceder a una vivienda también toca a los mexicanos que obtienen ingresos en sectores informales –sean urbanos o rurales– en los que se ocupa 56.8% de la población, según el reporte del Inegi al cierre de julio pasado. En este esquema, las familias de mayores ingresos son las más favorecidas para adquirir una casa.

Por eso cuando hablamos de un “problema” o rezago de vivienda, en general nos referimos al que afecta a las familias de menores ingresos que requieren algún tipo de financiamiento, subsidios, o programa de políticas públicas, dedicados el desarrollo de infraestructura para generar suelo urbanizable.

El discurso desde el Gobierno federal en los últimos años se centró en la llamada “industria de la vivienda”, aunque en realidad se trató siempre de la “industria de la vivienda nueva urbana”. Fue alrededor de ésta que se diseñaron los programas más importantes del Infonavit y de la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi).

Frente a la nueva visión en la política nacional de vivienda, la disyuntiva entre vivienda nueva y existente no puede soslayarse más. El mercado secundario cobra rápidamente relevancia como modelo de solución a la demanda, principalmente para los sectores de ingresos bajos y medios, lo cual nos plantea la oportunidad de fomentar alternativas en el sector.

El nuevo discurso debe incluir esta realidad

Colocar en el centro de la agenda pública la discusión sobre el nuevo escenario para la producción de vivienda y la posibilidad de la regeneración urbana conlleva la necesidad de reconocer la evolución que tendrá en las dos décadas siguientes.

Entre 2005 y 2015, se construyeron alrededor de 10 millones de viviendas de los 40 millones que existen en el país bajo el modelo del banco de tierra de grandes constructoras y con apoyos de subsidios de la Conavi. Este modelo se agotó por la lejanía del suelo construible, la decisión de contener el crecimiento de las grandes ciudades en 2012, y la eliminación de subsidios para casas nuevas en 2019.

Foto: Internet

Coincidimos con los expertos del sector: hoy es económicamente inviable el negocio que significó aquel modelo. En el análisis del nuevo equipo del Gobierno de México –desde el cual se determinarán las políticas públicas que promuevan la construcción de vivienda de interés social– es indispensable contemplar como tema central la creación de fórmulas que impulsen la generación de suelo urbano y el aprovechamiento del que ya está construido, pues sin duda es el que más favorece a la familias de menores ingresos.

El reto a superar es que la mayoría de estos desarrollos sufren hoy de distintas problemáticas de seguridad, abandono e invasión; sin embargo, cuentan con una población arraigada que sabe y quiere organizarse para mejorar su calidad de vida. Si promovemos esquemas de regeneración del tejido social, disminuirán notoriamente los costos de la regeneración urbana a través de la aportación de lo que hemos llamado “capital social”.

Avanzamos hacia una regeneración real

El proceso de regeneración social no sólo se ha abierto paso en la nueva visión del sector de la vivienda, sino que está logrando una revolución. El presidente Andrés Manuel López Obrador señaló a la regeneración urbana como uno de los pilares del sector en el Plan Nacional de Desarrollo 2019-2024, así como en una carta dirigida al Infonavit el 13 de junio pasado.

La empresa con vocación social, Comunidades que Renacen, inició operaciones hace casi 10 años en el norte del país, recuperando vivienda abandonada e invadida mediante procesos de regeneración urbana con participación social. Una nueva industria de regeneración social que comenzó a gestarse en México rinde cuenta de resultados que destacan en términos de arraigo, calidad de cartera vencida y generación de plusvalía.

Foto: Internet

Estos logros devienen de un modelo de negocio con impacto social, que posiciona a la comunidad en el centro de los procesos y ofrece casas existentes con las mismas garantías de una casa nueva a familias y jóvenes que adquieren su primera propiedad. Las actuales autoridades en la materia han señalado que quieren “colocar a las personas en el centro de las decisiones de política pública”; es a esa clase de historia a la cual buscamos sumarnos.

Fomentar la movilidad de vivienda social

Gene Towle, director de la firma Softec, denomina movilidad al proceso mediante el cual los trabajadores pueden cambiar de una a casa a otra con mayor valor a través de un crédito accesible. “En las zonas urbanas existen casi 32 millones de viviendas –afirma Towle– con un valor de mercado inferior a los 750 mil pesos. Con un programa que motive a 3% de las personas a que vendan su casa para comprar una nueva, se generaría una oferta de un millón de casas económicas usadas, que serían compradas por los nuevos entrantes al mercado de vivienda”.

Para detonar este proceso de movilidad en la vivienda social es indispensable que los compradores, quienes adquirieron su primera casa entre 2005 y 2015, tengan la oportunidad de combinar tres factores: 1) vender su primera casa a un precio superior a su deuda hipotecaria; 2) contar con ahorros para tener posibilidad de completar el enganche de su segunda casa; 3) tener acceso a una hipoteca atractiva para realizar la segunda compra.

Estos factores son una realidad en las zonas que ya presentan los efectos positivos de regeneración urbana y social, con recuperación de vivienda abandonada. El Infonavit, por su lado, será un actor fundamental para apoyar los procesos de movilidad al facilitar el acceso a hipotecas ad hoc para segundas casas y la venta de las primeras con información, trámites, y apoyos en procesos.

Motivar el círculo virtuoso de la movilidad requiere que los usos de suelo y densidades de las zonas intraurbanas no construidas promuevan la construcción de viviendas. Impulsando esta clase de alternativas, es como podemos acercarnos a solucionar el problema que aqueja a 5 millones de familias mexicanas.

José Antonio Díaz

Fundador y Director General

PROVIVE: Comunidades que Renacen

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